Lúng túng trong quản lý giao dịch liên quan đến các sản phẩm bất động sản du lịch
Theo đại biểu Lương Văn Hùng, hiện nay Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa có định danh rõ ràng về các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, loại hình văn phòng kết hợp với nhà ở, nhà phố thương mại.
Các quy định về bất động sản này nằm rải rác ở những văn bản pháp luật khác nhau mà nội dung không đồng bộ, chi tiết, chưa quy định cụ thể về cơ chế quản lý, sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với loại hình bất động sản này.
Theo đại biểu, cơ chế giao dịch loại bất động sản này trên thị trường về cơ bản các dự án phải thực hiện đúng quy định hiện hành của pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư, quy hoạch đô thị, xây dựng đảm bảo phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất được duyệt cũng như phù hợp với tình hình thực tế của địa phương theo từng thời kỳ.
"Hiện chưa có quy định và định danh về bất động sản du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng, văn phòng kết hợp với nhà ở, nhà phố thương mại và các quy định trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hay các văn bản pháp luật liên quan cũng chưa đề cập đầy đủ các sản phẩm bất động sản này. Tuy nhiên, các sản phẩm bất động sản này đã xuất hiện trên thị trường nên dẫn đến thực tế nhiều địa phương vẫn còn lúng túng, vướng mắc trong việc quản lý đầu tư dự án và chuyển nhượng kinh doanh." - đại biểu Lương Văn Hùng cho biết.
Vị đại biểu Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Ngãi phân tích, đối với Nhà nước, đó là sự lúng túng về quản lý giao dịch liên quan đến các sản phẩm này, sự thiếu thống nhất giữa các địa phương khi xác định chế độ sử dụng đất, thực hiện các thủ tục hành chính, giải quyết các tranh chấp phát sinh…
Còn đối với chủ đầu tư là khó khăn trong thuyết phục khách hàng, khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho bất động sản du lịch, khó khăn do thủ tục hành chính phức tạp. Đối với khách hàng, sau những tranh chấp liên quan đến bất động sản du lịch, tâm lý lo lắng, bất an vào sản phẩm đã đầu tư. Việc chưa rõ ràng về pháp lý bất động sản du lịch cũng khiến nhà đầu tư khó tiếp cận các nguồn vốn vay để đầu tư sản phẩm này.
Phải có những quy định pháp luật cụ thể về định danh bất động sản du lịch
Để hoàn thiện Luật Nhà ở, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển, đại biểu Lương Văn Hùng đề nghị cần phải có những quy định pháp luật cụ thể về định danh bất động sản du lịch và các loại hình sản phẩm bất động sản du lịch, văn phòng kết hợp với nhà ở, nhà phố thương mại (shophouse); làm rõ đặc tính, mục đích phục vụ du lịch, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, quản lý vận hành đối với mỗi loại hình.
Bên cạnh đó, cần bổ sung vào Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn liên quan quy định về các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, phù hợp với quy định của Luật Du lịch, quy định về quyền sở hữu bất động sản du lịch của người nước ngoài và các chính sách ưu đãi đối với đầu tư bất động sản du lịch (như về vốn, về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chính sách thuế, chính sách phát triển hạ tầng kỹ thuật xung quanh các dự án bất động sản du lịch để đảm bảo tính đồng bộ và hiệu quả khai thác của dự án, chính sách đào tạo, phát triển nguồn nhân lực, chính sách thu hút đầu tư nước ngoài...) nhằm phát huy tiềm năng, thế mạnh của đất nước, thu hút đầu tư, thu hút ngoại tệ về cho đất nước.
"Đồng thời hoàn thiện hệ thống pháp luật, đồng bộ các quy định giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch. Về phương thức quản lý các bất động sản đa công năng và hình thức sử dụng đất phù hợp với mỗi loại hình, đại biểu đề nghị cần có khung pháp lý hoàn thiện về đầu tư xây dựng, sử dụng, chuyển nhượng, góp vốn và các cơ chế hợp tác đối với loại hình bất động sản đặc thù này"- đại biểu Lương Văn Hùng nhấn mạnh.
Thứ hai, về điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, tại điểm b khoản 2 Điều 37 dự thảo Luật, đối với trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện có quyền sử dụng đất để thực hiện đối với từng dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này.
Tuy nhiên, tại điểm a khoản 2 Điều 81 dự thảo Luật quy định về lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội quy định “trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đăng ký và có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 37 của luật này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư”.
Đại biểu Lương Văn Hùng cho rằng, theo quy định nêu trên, giai đoạn lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội thì không thể đáp ứng điều kiện về việc có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, vì trong giai đoạn lựa chọn nhà đầu tư chưa giao đất, cho thuê đất thì không thể các quyền sử dụng đất.
Đổi khái niệm “nhà ở xã hội” thành “nhà ở cho người có thu nhập thấp”
Thứ ba, theo đại biểu, việc mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ, tại khoản 1 Điều 45 quy định “trường hợp trên địa bàn chưa có quỹ nhà ở công vụ để bố trí cho các đối tượng có đủ điều kiện được thuê mà có nhà ở thương mại được xây dựng theo dự án đảm bảo chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng, phù hợp với loại nhà ở và tiêu chuẩn diện tích nhà ở công vụ thì cơ quan có thẩm quyền quy định tại Điều 16 của luật này có thể mua, thuê nhà ở để làm nhà công vụ”.
Vị đại biểu cho rằng, điều này sẽ gây khó khăn cho địa phương trong quá trình triển khai thực hiện, vì nhà ở thương mại được đầu tư từ các dự án phát triển nhà ở do các doanh nghiệp thực hiện có các loại nhà khác nhau, diện tích khác nhau đa dạng.
Trong đó, đối với loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở công vụ áp dụng cho từng đối tượng là khác nhau, nên quy định việc mua, thuê nhà ở thương mại phải phù hợp với loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở công vụ vì làm nhà ở công vụ rất khó thực hiện trên thực tế như hiện nay.
"Cần xem xét đối với các quy định việc mua, thuê nhà ở thương mại phải phù hợp với loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở công vụ để làm nhà ở công vụ trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này" - đại biểu đề nghị.
Tại khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có quy định “việc mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ phải được lập thành dự án theo quy định”. Đại biểu đề nghị cần xem xét sự cần thiết của việc lập dự án khi mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ, trường hợp phải lập thành dự án độc lập thì thực hiện như thế nào, cần quy định cụ thể về cơ sở để triển khai thực hiện.
Thứ tư, về nhà ở xã hội và đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, đại biểu Lương Văn Hùng đề nghị đổi khái niệm “nhà ở xã hội” thành “nhà ở cho người có thu nhập thấp”, vì khái niệm “nhà ở xã hội” rất rộng và thực tế trong thời gian vừa qua, việc mua, bán nhà ở xã hội vẫn có những người có thu nhập cao được mua nhà ở xã hội.
Đồng thời bổ sung vào khoản 6 Điều 73 của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đối tượng là công nhân, người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong khu kinh tế và viết lại thành: “công nhân, người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong khu công nghiệp, khu kinh tế”.
Theo đại biểu Lương Văn Hùng, hiện nay nhu cầu về nhà ở cho người lao động không những trong khu công nghiệp mà cả trong khu kinh tế là rất lớn, do đó, để khuyến khích và ổn định đời sống của người lao động gắn bó với doanh nghiệp, cần bổ sung đối tượng này thuộc đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội./.
